【佛山陶瓷网】华侨城密集卖资产“回血” 今年出售项目较去年翻番

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    华侨城密集卖资产“回血” 今年出售项目较去年翻番

进入11月，华侨城出售资产的脚步有所加快，本月前两周其已正式披露三家子公司的股权转让事宜。

据财联社记者不完全统计，截至目前，华侨城今年预计转让18家子公司股权和1个资产包，是去年的两倍有余。其出让资产中不乏上海苏河湾这样的一线城市核心地段项目。

对此，华侨城方面回应称，频繁出让资产主要为了加快现金回流，不断调整提高整体资产周转效率。

前三季经营活动现金流量大降

据记者统计，华侨城今年已正式挂牌转让的有深圳市康侨佳城置业投资有限公司30%股权、深圳市万霖投资有限公司100%股权及40000万元债权、深圳市协豪房地产开发有限公司100%股权、英大证券有限公司0.74%股权、深圳市华侨城消防安装工程有限公司100%股权、上海万锦置业发展有限公司100%股权及36359.15万元债权、上海市闵行区浦江镇122-5号地块及在建工程等。

除深圳市协豪房地产开发有限公司100%股权未披露有效信息，其它资产合计转让底价约为75.8亿元。财联社此前曾独家报道，深圳市康侨佳城置业投资有限公司30%股权以底价转让给深圳龙光地产。

华侨城目前还有11家子公司的股权转让处于预披露状态，按照央企转让资产预披露20天、正式披露20天的要求，正常情况下，这些股权会在今年底之前完成交易。相比2017年全年转让8家子公司股权，今年转让的数量将翻番。

“在当前经济形势下，公司在新战略实施中通过资产处置、股权转让、合作开发等方式，加快现金回流，从而不断调整提高整体资产周转效率，为文旅建设提供了有力保障，这是正常的市场行为，也是华侨城在创新发展模式下实现跨越发展的重要路径。”华侨城a（000069.sz）的投资者关系部门在东方财富网股吧中回复财联社记者称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，华侨城在文旅产业方面有基础，全国有诸多大型项目，类似企业面临两个问题：开发周期比较长、消费需求规律难以把握。“此类企业当前现金为王的导向应该很明确，若是资金压力大，转让部分项目也是需要的。”

招商证券地产行业首席分析师赵可分析：“房企转让项目是很正常的事，华侨城的货值可以卖十年，其开发模式与旅游拿地、城镇化拿地模式有关系。”

转让股权和资产包最明显的效果就是带来现金流，华侨城a的2017年年报中显示：“北京侨禧、上海天祥商业、重庆华侨城置地的股权转让和南京华侨城、南昌华侨城与其他地产公司的合作等，为公司带来了近 200亿的现金流入，从实践上验证了新型经营手段的可性。这不仅充分兑现了存量资源价值，而且反过来拓展了资源获取的空间，为华侨城‘文化+旅游+城镇化’的发展开辟了新的道路。”

2017年8月，泰禾竞得华侨城持有的北京侨禧49%股权，2018年初华侨城a发布2017年年报时披露了其已收到7.7亿元的转让款。

而华侨城今年转让的几家深圳、上海子公司旗下为旧改项目，一线城市的旧改项目周期长，深圳城市更新协会此前曾披露周期多在8-10年，转让旧改项目能让现金回笼时间迅速缩短。

或由于转让款还未全部到账，华侨城a在2018年三季度报披露，其投资收益比上年同期减少83.11%，报告称“主要是处置项目公司的收益同比减少所致”。

而转让资产已对经营活动产生的现金流量净额产生影响，截至2018年三季度末，华侨城a经营活动产生的现金流量净额同比减少132.78%，为-206.89亿元。

报告还显示，截至2018年三季度末，华侨城a归属于上市公司股东的净利润同比增加7.6%，该增幅比2018年半年报显示的16.16%少了近一半。而加权平均净资产收益率的同比降幅在持续扩大，截至2018年6月底，华侨城a的加权平均净资产收益率同比减少0.05%。截至2018年三季度末，同比减少0.69%。

华侨城频繁转让项目，除了回笼现金，还存在被迫转让项目的情况。比如深圳康侨佳城置业投资有限公司分两次转让共100%股权，主要是由于华侨城和康佳的内部矛盾。

对近期正式披露的转让英大证券一事，华侨城集团方面则回应称：“转让股权是华侨城为进一步优化在证券行业的投资布局，根据证监会一参一控(即一家机构或者受同一实际控制人控制的多家机构，参股证券公司的数量不得超过两家，其中控股证券公司的数量不得超过一家)的规定，所进行的合法合规的正常市场交易行为。”

华侨城a剥离部分重资产

财联社记者发现，华侨城18个转让股权的公司股权中，有10家的股权持有者为深圳华侨城股份有限公司，即上市公司华侨城a。另外8家股权为华侨城集团和华侨城亚洲持有。出售的1个资产包为上海市闵行区浦江镇122-5号地块及在建工程，项目公司持有者同样为深圳华侨城股份有限公司。

这与近期华侨城a在投资者关系活动中透露的思路不谋而合。其在11月6日举行的投资者调研活动记录表中，有投资者询问：“集团的小镇项目资源能否注入到上市公司层面，或者上市公司何种方式在什么节点来实现价值实现？”

对此，华侨城a投资者关系负责人回复称：“华侨城集团将继续深入发挥孵化平台的作用，承担特色小镇项目开发中前期重资产、高投入、低回报的初期建设阶段，对内部收益率较低、需长期持有的项目进行投资、前期培育和开发。华侨城 a 继续运营短平快、轻资产、即期效益明显的文化旅游项目和地产项目，并在未来陆续承接开发由集团孵化成熟、内部收益率达标的部分。”

也就是说，华侨城a正在剥离操盘时间长、重资产、即刻效益不明显的项目，今年挂牌出售的旧改项目多处于未拆前完成状态，例如上海万锦置业名下合利坊旧区改造项目，据上海市普陀区房管局文件信息，该项目共需要拆迁799户居民，由于之前房价上涨较快，目前还有60余户居民没有搬迁，拆迁许可证截至2019年2月28日。

此外，华侨城a去年转让的8家子公司中，国际传媒、歌舞团演艺、文化旅游科技、泰州华侨城4家相关股权，都是转让给了华侨城集团，转让价格总计11.22亿元。华侨城集团承接了原本属于上市公司的利润较低、回报周期较长的资产。

2017年初，华侨城集团董事长段先念在华侨城2017年度工作会议上明确表示“要跨越”：“我们去年（2016年）的地产收入全年也不过200多亿，连万科的一个月都比不上。我们发誓要保旅游老大地位，可是恒大旅游集团2017年的销售收入将会达到800亿。按照集团委常委会审议通过并向各战区下达的经营目标，2017年集团营业收入将跃升至800亿，增速达到49.3%。”

在华侨城旗下四个上市平台中，华侨城a是其主要的地产平台，财报显示，2017年全年华侨城a房地产业务收入为233亿元，同比增长23.30%。2018年上半年的房地产业务收入为99亿元，同比增长66.71%。