【佛山陶瓷网】房地产行业2019年行业展望:延续下行趋势不失速

    房地产行业2019年行业展望:延续下行趋势不失速

2018年行业销售增速呈现高开低走趋势,增速好于先前预测。2018年1-10月全国累计销售面积达到13.31亿平,同比增长2%,较2017年全年同比涨幅回落5.47个百分点;全国累计销售金额达到11.59万亿元,同比增长13%,较2017年全年同比涨幅回落1.12个百分点。分线城市来看,一二线城市除年初受节假日影响同比数据波动较大外,全年销售面积同比负增长。2018q1三四线城市棚改目标上修,销量好于我们先前的预期,2018年保持正增长,h2后涨幅收窄。 土地购置费带动房地产开发投资,先行指标已出现回落。房地产开发投资完成额包括四部分建筑工程、其他费用、安装工程和设备工程。建筑工程和土地购置费用占房地产开发投资完成额的84%,是影响房地产开发投资主要因素。2018年1-10月土地购置费当月累计同比增速约为66%,较2017年全年增速高42.6个百分点,是房地产开发投资中四类分项唯一保持正增长的指标。土地购置费的主要包括分期缴纳的土地成交价和各类补偿安置费等,所以土地成交价款是土地购置费的先行指标。近一年数据显示,土地成交价款同比增速高位转向发生在2017年12月,随后涨幅明显收窄。土地购置费同比增速也在2018年6月出现拐点。我们认为受制于土拍限制条件、需求下行压力和资金偏紧等因素,房地产开发商可能会保持谨慎购地的态度,土地购置费同比增速将随土地成交价款同比增速的趋势继续收窄。 蓝筹房企销售h2出现分化,拿地趋谨慎。我们重点跟踪的蓝筹房企为中国恒大、碧桂园、中国海外发展、融创中国,万科和保利地产。2018年单月销售方面,2018h2后六家房企单月销售金额较上半年明显承压,销售主要布局三四线城市的房企单月销售金额同比增速收窄明显,销售主要布局在一二线城市的房企销售金额增速也出现收窄情况但增速回落相对较慢。从拿地力度上来看,六家房企2018年前10月累计拿地金额占销售金额的比重较2017年降低,均值从50%下滑到19%,其中中国恒大和融创中国拿地力度最为谨慎(分别约6%)。 2019年行业展望:延续缓慢下行趋势不失速。我们认为2019年行业基本面仍存在下行压力,销售面积和金额增速可能持续回落但幅度可控。我们预测2019年一二线销量保持平稳,三线城市成交量因棚改力度减弱而下滑,全国销售面积同比增速中性情景下预测为-6%,波动范围为-8%至-4%,全国销售金额同比增速中性情景约为-7%,波动范围为-10%至-3%。投资方面,我们认为带动2018年房地产开发投资增速的土地购置费在2019年将出现增速回调,投资增速平稳下滑,全年增速在中性情景下预测约为5%,波动范围为3-7%。 风险提示。1)购房观望情绪加重,需求端缩量导致行业量价下行压力增加。2)一二线城市调控政策无边际放松或加严,导致一二线城市基本面低于预测。

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