【佛山陶瓷网】金奥商业董孙华：做情怀、有灵魂的城市地标商业

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    金奥商业董孙华：做情怀、有灵魂的城市地标商业

在业内，金奥地产以“专注城市综合体的开发和运营”著称，集团与美国som、as+gg、加拿大b+h、英国aedas等国际顶尖的设计团队合作，倾力打造城市地标商业综合体。

目前已建成有南京金奥中心，在建的苏州金奥中心、扬州金奥中心、淮安金奥中心、济南金奥中心、高邮金奥金帆中心、苏州吴江金奥铂亭，立项规划中的苏州相城金奥金相中心、苏州吴中金奥金吴中心、非州坦桑尼亚大厦等 ，每个城市综合体都由五星级酒店、酒店式公寓、5a写字楼、大型购物中心、商业街区等五大业态完美组合构成，也再度验证了这家专注商业地产企业的在内在潜力。

纵观金奥地产的拿地策略，多数位于未来几年内具有巨大发展潜力的城市新兴商圈和副城市中心区域，比如南京城市地标商业综合体——河西建邺南京金奥中心（232米），也让人佩服这家企业的战略眼光。

11月19日，金大地集团下属苏州金相房地产有限公司股权、债权转让签约仪式在苏州悦季蝶来酒店顺利举行，标志着金奥金相中心项目的建设开发迈向了新台阶，在当前复杂的经济金融形势下，能够完成此次苏州相城活力岛核心地块的落子布局，更是让商业地产市场看到了这家企业的实力与魄力。

近日，金奥商业总经理董孙华接受了本报采访，分享了苏州金奥金相中心的业态规划、金奥商业的发展战略以及对于商业地产风险与机遇的趋势判断。

金奥商业集团总经理董孙华

一、二线购物中心趋向“红海” 二三线城市仍有商业的“蓝海”和机遇

中国商业地产在经历了几年的高速增长后日渐分化，在董孙华看来，购物中心的发展已经呈现出走向”红海“趋势，但商业的“蓝海”和机遇依然存在。

董孙华表示，商业的发展已经进入到了一个从体量到质量再到运营竞争都相对激烈的阶段，而且这种状况还将长期存在。但是，在商业高度饱和的情况下，也存在商业的“蓝海”，这些区域还存有一定的商业发展空间。董孙华以苏州相城区为例，他认为随着苏州城市的发展、政府的规划，活力岛区域有着非常大的空间去做商业。

“虽然商业发展整体上是处于饱和的阶段，但是站在金奥商业的角度上来说，反而是一个机遇。”董孙华说。

据了解，苏州金奥金相中心继苏州新区金奥中心(320米和260米双塔)、苏州吴江金奥铂亭(220米）、苏州金奥吴中金奥吴中心（316米）之后金大地集团在苏州落子布局的第4个城市综合体项目。项目位于苏州市城北cbd相城区活力岛内商业与人居的核心区域，总用地面积约8.7万平方米，总建筑面积约30万平方米，耸立两栋高约220米双子楼，总投资将高达60亿元，项目计划2020年出正负零，2021年结构封顶，建成后必将成为区域形象地标、功能地标、商业地标，项目集超高层世界一线品牌五星级酒店、商务办公、大型购物中心、高尚住宅等元功能于一体的时尚商业中心。

苏州金奥金相中心效果图

商业竞争加剧 优质的产品和服务是取胜关键

谈及2018年在商业地产领域最深的感触，董孙华用“竞争”和“压力”两个词概括。他说：“由于市场竞争的激烈，作为运营商，我们越来越能感受到消费者对于好项目的需求在增长，这就要求我们要有更加专业的能力去运营项目。”在他看来，专业的运营能力体现在方方面面，其中，产品和服务是取胜的关键。“现在来看，‘地段’依然是商业发展的核心要素之一，“但是，下一个阶段，商业的竞争更多的取决于项目能否提供优质、完善的产品和服务。”董孙华解释说。

南京金奥中心实景图

以南京金奥购物中心和金奥花街为例，虽然项目占据了得天独厚的河西cbd核心优势，但是金奥商业始终持续的进行改造升级，不断调整业态和品牌的组合，才能更好的满足消费者越来越多元的消费需求。

董孙华表示，刚刚成功签约的苏州金奥金相中心的商业总体量10万平方米，分地上6层和地下两层，由国际建筑设计公司lead8操刀设计商业建筑空间，目前已完成前期研策、商业定位、业态规划。项目在体量上的竟争力上可能不占优于商圈其他的商业体，但是苏州相城金奥广场将以做“创新、有灵魂的美好商业”的城市地标商业为使命，全力打造“最苏州”的主题式高端购物中心，用有艺术生命力、有情怀来重新定义“新奢侈”，提供差异化的商业定位和运营理念，形成与周边的商业强势竟争力。

苏州金奥中心效果图

市场变幻莫测 新零售、场景革命是未来的方向

关于2019年商业发展的趋势预测，董孙华认为“新零售”和“场景革命”是未来商业发展的重中之重。

在他看来，随着消费升级和电商的冲击，原来百货的黄金时代已经过去。但是由于电商规模的扩大、竞争的加剧，同样面临着转型和改革。从现阶段来说，新零售尤其是线上线下的结合，是商业发展的必然趋势，这对于购物中心和原来的线下商业来讲是一个很好的机会。

另一方面，场景革命也逐渐成为一个项目的标志和符号。董孙华说：“现在的购物中心最重要的不是经营租金，而是经营人流。当场景营造得足够好的时候，就会带来人流的增长，增加项目的附加值。”他认为，未来购物中心，尤其是主题性商业更需要通过情景营造来满足消费需求，甚至创造消费需求。

扬州金奥中心效果图

金奥商业的2019：继续精细化、创新化的做好艺术和商业的融合

金奥商业“立足南京、深耕华东、布局全国、拓展海外”为发展战略，产品覆盖南京、苏州、扬州、淮安、上海、济南、湘潭、成都以及非洲坦桑尼亚等。

金奥商业依托金大地集团平台，在“一体多元， 同存共融”的产业体系下，构建金奥商业“3+n”金奥品牌战略体系，致力打造艺术+区域级艺术主题型购物中心、人文+社区级生活型购物广场、生态+异域风情街区、商务+非标brd社区，形成“金奥国际购物中心”、“金奥缤润汇生活广场”、“金奥花街”、“金奥诺阁雅t6”等独具特色的四大核心产品线。目前自持在经营、筹备、立项中、轻资产的商业项目22个，商业经营面积近200万平方米。

淮安金奥中心效果图

对于金奥商业集团来说，刚刚即将过去的2018年也是收获满满的一年，在项目上，金奥商业对南京金奥国际购物中心、南京金奥缤润汇购物广场、南京金奥拉德芳斯花街以及上海金奥花街进行了升级改造和业态调整和品牌组合。在产品上，南京金奥国际购物中心引入“切尔西市集”概念，提升打造了具有国际特色的“芳斯”创意市集，同时引进江苏首家免税店----中服免税店。南京金奥缤润江引进天空sports hall模式，打造运动健康生活主题。南京金奥拉德芳斯花街更是调整引进众多国内外著名的料理、人气餐饮和服务配套，目前已形成南京美誉度极高的著名的风情街区，对于金奥商业来说，这些新内容在充实金奥商业品牌的同时，也为集团的发展提供了新的思路。

2019年，金奥商业重新立足南京，除了继续做好文化和商业的融合，筹备运营已有的项目外，同时不断开发拓展新的地标商业地产项目和轻资产项目。

据董孙华透露，在苏州除了刚刚签订落子的苏州相城金奥金相中心，还有在建设、筹备中的40万平方、高达320米的苏州新区金奥中心和苏州高达220米的苏州吴江金奥铂亭外，同时又马不停蹄在立项苏州吴中区太湖金奥金奥金吴中心----一个集超5级星酒店、国际公寓、写字楼及9万平方米购物中心及2万平商业街区为业态组合的高达368米约70万平方的城市地标综合体项目。

苏州太湖金奥中心备选设计图

商业地产不同于住宅地产，其外部资源有限，金奥商业的下一阶段发展的方向和战略方向的重心在哪里？

董孙华：金奥现在已经有很多新一线、二线城市的土地储备。根据我们的“立足南京、深耕华东、布局全国、放眼世界”的发展战略，我们下一阶段的重点还是以精细化的运营创新来提升在营项目，同时加快两个走势，第一个就是战略省份/城市落子布局，譬如江苏、上海、浙江、安徽、山东、湖南、成都等是既定目标。

第二步是趋向纵深发展，聚焦区域，这是两个相辅相成的过程。到2020年我们的规划是25个，50%是新一线二线城市，剩下的50%，它可能是三四线城市。”

金奥商业项目大多在三四线城市，而在三四线城市商业项目突围是一个相当大的难题，您是如何来思考这个问题？在有限空间内如何跳好这支“带着枷锁的舞蹈”？

董孙华：商业地产开发需要考虑的不仅仅在于选址，还有项目的定位。如果不了解项目所在城市、区域、社区，项目最后无法和自己最初的规划相匹配。而面对日趋同质化的商业环境，董孙华认为商业竞争的同质化并不可怕，可怕的是对不同城市消费行为的漠视。

金奥商业根据中国不同的城市等级、区域和社群，开始着手打造一个完整的社区商业模式。

定位一定是量身定制的，而且是前期就有所规划。而定位要想落地则需吸引品牌合作。客户与消费者的需求，并不能拘泥于凭空想象，必要要有清晰的认知。

目前中国的商业地产结构、布局，消费形态都在发生很大的转变，倒逼商业地产模式进行变革和升级。而金奥商业选择在此时重仓商业地产不管是否有备而来，除了很大的实力和魄力还有着考验和挑战，您是如何来考虑的？

董孙华：做商业时刻都要有接受考验和挑战的能力。在金奥的5年计划里面，2017年和2018年的目标是打造金奥品牌。“到2020年，我们会逐渐推进5年规划，按照分解的目标，一步一步带着团队去实现，这个过程会很漫长，但每年你都会看到它的变化在哪里。”

报告显示，中国商业地产正展现出由一二线向三四线城市纵深发展的趋势，随着三四线城市经济快速发展和消费水平不断提高，三四线城市商业消费需求旺盛、发展潜力可期。

2018年商业地产全面吹响“创新”，您是如何来看待这个问题？

就商业本质和思维而言，只有前期快速地解决前期招商问题，后期去建设、筹备、创新才会得到很好的支持。在未来的运营规划中，60%是传统思路运营，30%是运营模式创新，还有10%是技术手段创新。

创新运营和技术的结合则在于打造成智慧广场。例如：有效利用影院空座位。通过技术手段自动捕捉商场会员在商场具体位置，同时捕捉影院的空座位，将信息推送给会员，凭二维码会员可考虑去不去看这个定点的免费电影。推行ar模式，推行全息影音技术、3d虚拟导视、360全景体验以及值入动漫ip等，让娱乐与购物无缝对接，把艺术和时尚同融共生，创造消费者身如其境的情景与体验，,构建新零售、新消费、新服务的智慧型商业生态。

不同体量大小的综合体对应不同的业态组合、营销方式以及财务投资等，在贵司投资模型当中，最具投资价值的综合体体量应该介于怎样的大小范围？为什么？

董孙华：客观来说，我们不能单纯的用体量来判断一个项目的好坏，前期研策定位、中期规划设计、中后期招商策划甚至后期运营模式，整个过程中专业能力的体现才能决定项目的成败。如果站在金奥商业的角度上来讲，体量在5—10万方是一个比较合理的范围。

金奥商业专注打造城市地标项目，这些地标项目在很多城市或气势恢弘，或外形夺目，您是如何来理解地标项目的生命和灵魂？

董孙华：城市地标和景观是两回事。网上点击率高的景观未必就能做地标。”一个城市的地标要有“严肃”的人文特征，首先是文内涵，能够赋于一座城市特别的意义，它应该像历史人物一样，经过考验，有精神内涵，能永久存留在人的心里。只有独特主题理念与场景氛围，结合地标性创新建筑形态和科学性业态布局，提升消费体验环境，注重经营错位经验，倡导精细服务理念，与文化艺术有机融合，塑造独特商业气质，才能让项目更具有生命和灵魂。

据董孙华透露，金奥商业凭借五大务保障的运营品牌优势（庞大联盟品牌资源、持续升级调改保障、责任制商户经营服务、亿元级持续旺场投入、专业团队统一运营规划），一直棸焦打造明星项目，做精做专现有项目，不断巩固市场份额，形成行业标杆，以此获取行业口碑及探索企业发展路径。目前在9省市自持纯商业物业22个，总建筑面积近200万㎡，至2020年，公司开发及管理的商业物业总面积将超过300万㎡。