【佛山陶瓷网】房地产行业2018年2月房企销售点评:比你想象的都要好

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    房地产行业2018年2月房企销售点评:比你想象的都要好

1-2月top100房企销售额同比增速超5成、2月受春节影响环比回落

据克而瑞数据,2018年1-2月全国房企top100实现销售额12606.3亿,同比+51.43%;2月单月top100销售额5821.53亿,同比+44.01%,环比-14.20%,2月环比数据下行主要受春节影响,而去年春节对销售的影响在1月(1月销售同比+58.43%)。总体而言,18年前2月,百强房企销售额增长超5成,表现抢眼。

行业表现阶段性超预期:今年春节期间一二手房成交均高于去年

行业整体销售与主流房企2月增速同比回落主要受春节成交量下降影响,但剔除不对称因素,仅对比春节期间销量看,今年春节一二手房同比去年均有所增长:我们从各市房管局高频跟踪33城新房销售得知今年春节期间一手房成交4992套(一线135、二线1307、三线3550),去年3751套(一线46、二线306、三线3399);二手房高频跟踪13城成交444套(一线139、二线268、三线37),去年10套(二线10、一三线为0)。

龙头土储占比大幅提升:未来市占率继续提升空间较大

在行业整体受供需两端调控影响下,我们从各市房管局高频跟踪33城新房销售已连续15个月同比为负,主流房企依旧保持稳定持续增长,远超行业增速,这源于主流房企自身市占率不断提升。top10房企15-17年市占率分半为17.05%、18.72%、24.16%,top50房企5-17年市占率分别为32.07%、35.29%、45.78%。行业集中度的提升,龙头市占率不断攀升由新增土地储备规模可以预判。万科、保利、碧桂园、恒大在15年到17年截至11月,土地购置金占全国房企总比分别为23.48%、31.43%、34.80%,对应同年市占率分别为10.41%,12.69%,18.45%。由于土储决定房企可推货值因而锁定未来业绩,龙头房企拿地占比大幅提升预示未来市占率将进一步提升。

房企分化明显:中小房企发育乏力、龙头与优质二线成长更快

top10、top11-20房企1-2月销售额增速分别为50%,59%,2月单月增速分别为36%,43%,龙头与优质二线房企在1-2月表现出色,总体保持了50%左右的增速,而2月单月在春节影响下,依然有40%左右的增速。全国性布局龙头受调控影响,整体销量在短期内略逊色于受返乡置业潮带来的三四线销售崛起的区域龙头或重点布局三四线的房企。top21-30、top31-50房企1-2月销售额增速分别为39%、51%,2月单月增速分别为9%、47%。整体来看,房企出现分化态势,龙头与强二线房企在高基数下保持稳定高增长,外加土储占比大幅提升,锁定市占率在未来继续提升;中游房企成长较为乏力,但依然有值得关注的标的;中小型房企增速与整体水平持平,但由于基数小,未来与一线房企差距会越来越大。

投资建议

18年1-2月主流房企销售额同比涨幅超5成超市场预期,而在整体行业调控并未放松,库存与成交量处低位的背景下,隐含着行业集中度提升的主线;同时结合数据也可以看出龙头市占率得到提升,由新增土储占比可倒推市占率提升依旧有很大空间;此外,1-2月房企销售出现分化也可以得出龙头优势固化,中游房企出现断层,小型房企成长有限的结论。为此我们依旧坚定看好优质地产公司和板块的投资价值。首推一线品种:保利地产、万科a、招商蛇口、金地集团,看好集中度提升速度快、有区域热点及优势的二线品种:新城控股、阳光城、荣盛发展、广宇发展等。

风险提示:加息、房地产调控加码、销售增速不及预期。