【佛山陶瓷网】地产行业资金面专题报告:紧缩冬日多面观资金,未及严寒风险尚可控

    地产行业资金面专题报告:紧缩冬日多面观资金,未及严寒风险尚可控

伴随2015年至今的房产牛市,居民杠杆率持续攀升,2017年“居民部门债权存量/gdp”已达到48%,较2016年提升9个百分点,已接近日德,高于新兴经济体39.8%的平均水平。

按全年18%个贷余额增速测算,预计可支撑新房销售额14.3亿,同比增长6.6%。

打破刚兑叠加融资渠道收紧,房企融资成本持续上行,2018年7月一年内房地产信托预期收益率8.1%,较上年末上升0.4个百分点。

相比之下,具备央企、国资背景的龙头房企融资优势逐步凸显,保利中票年内平均发行利率仅4.69%,较2017年11月下降0.71个百分点;2017年、2018q1招保万金、华侨城五家龙头新增有息负债占a股上市房企的37.8%、45.8%,信贷资源进一步向龙头房企倾斜。

2018年8-12月房地产行业到期债券1395.1亿,叠加1430.3亿到期信托,合计债务到期2825.4亿;考虑仅a股上市房企2018q1在手现金就达9433亿,短期到期债务对行业资金面冲击或有限。

2018年二季度以来土地市场流拍现象有所增加,百城流拍率较2017年的9.7%上升0.4%至10.1%,但仍远低于2014-2015年(15%以上),地方政府亦通过加大土地供应保障前7月土地出让收入同比仍增长35.1%。

2018年7月末地方政府债务余额17.2万亿,较2017年末进一步上升4.2%,平均剩余到期年限为4.5年,测算2018年地方政府到期债券7203亿,为2017年地方政府收入的3.2%;2020-2022年为地方债到期高峰,每年到期均超过1.7万亿。

短期来看,宝能系减持万科渐近尾声、万科最新专项债利率仅4.05%、主流房企中报普遍靓丽,积极因素正在逐步积累;中长期来看,板块调整充分已反映政策悲观预期,目前绝对估值及相对估值均处于历史低位,未来二三年业绩高增长确定,股息率亦具备吸引力,叠加即将到来的估值切换,中长期配置价值已经凸显。