【佛山陶瓷网】地产行业资金面专题报告:紧缩冬日多面观资金,未及严寒风险尚可控

    地产行业资金面专题报告:紧缩冬日多面观资金,未及严寒风险尚可控

购房者:杠杆率持续攀升,按揭趋紧制约需求释放。伴随2015年至今的房产牛市,居民杠杆率持续攀升,2017年“居民部门债权存量/gdp”已达到48%,较2016年提升9个百分点,已接近日德,高于新兴经济体39.8%的平均水平。2018h1新增按揭及公积金贷款与一二手商品房成交比为37.2%,考虑居民短期贷款后,2018h1对应实际居民购房杠杆率达43%,仍处于较高水平。7月31日中央政治局会议明确表示“坚决遏制房价上涨”,预计下半年市场资金面情况将好于上半年,但涉房融资短期仍难有较大松动。在整体信贷额度偏紧背景下,按揭利率连续19个月上行,银行为维护与开发商中长期合作关系,或倾向投放更多按揭额度到新房市场,叠加一二手房价格倒挂,预计2018年新房成交占比或再次提升。按全年18%个贷余额增速测算,预计可支撑新房销售额14.3亿,同比增长6.6%。 开发商:虽无暖阳、亦非寒冬,龙头优势显著。打破刚兑叠加融资渠道收紧,房企融资成本持续上行,2018年7月一年内房地产信托预期收益率8.1%,较上年末上升0.4个百分点。相比之下,具备央企、国资背景的龙头房企融资优势逐步凸显,保利中票年内平均发行利率仅4.69%,较2017年11月下降0.71个百分点;2017年、2018q1招保万金、华侨城五家龙头新增有息负债占a股上市房企的37.8%、45.8%,信贷资源进一步向龙头房企倾斜。2018年8-12月房地产行业到期债券1395.1亿,叠加1430.3亿到期信托,合计债务到期2825.4亿;考虑仅a股上市房企2018q1在手现金就达9433亿,短期到期债务对行业资金面冲击或有限。同时2018一季度a股上市房企在手现金对一年内到期长短期债务覆盖比例为115%,较2017年末下降11个百分点,但远高于2014年的83%。从各房企来看,在2018年销售目标达成前提下,即使2018年不新增融资,主流房企资金缺口亦不是很大。考虑大多数房企尤其是国资龙头融资渠道依旧畅通,主流房企整体资金链风险可控。 地方政府:财政压力基本可控,土地市场降温影响尚未显现。2017年土地出让收入占地方基金性收入的75%、占地方财政收入(本级收入+中央返还)的22.2%。2018年二季度以来土地市场流拍现象有所增加,百城流拍率较2017年的9.7%上升0.4%至10.1%,但仍远低于2014-2015年(15%以上),地方政府亦通过加大土地供应保障前7月土地出让收入同比仍增长35.1%。同时超过80%的基金性支出与土地出让相关,一旦土地出让市场降温,相应征地及拆迁亦可能放缓,支出弹性空间较大。2018年7月末地方政府债务余额17.2万亿,较2017年末进一步上升4.2%,平均剩余到期年限为4.5年,测算2018年地方政府到期债券7203亿,为2017年地方政府收入的3.2%;2020-2022年为地方债到期高峰,每年到期均超过1.7万亿。考虑大多数地方政府债借新还旧仍相对宽松,同时近年房价上涨带动地价上涨,各地土地出让金及土地抵押品价值不断攀升,预计短期发生大规模地方债务违约概率较小。 投资建议:打破刚兑、非标融资受阻背景下,房企融资难度及利率大幅攀升,龙头房企在拿地、融资等方面优势越加明显,资金分化有望加速行业洗牌及集中度提升,唯有融资渠道畅通、兼具资金及管控优势的优质房企方能穿越周期,脱颖而出。短期来看,宝能系减持万科渐近尾声、万科最新专项债利率仅4.05%、主流房企中报普遍靓丽,积极因素正在逐步积累;中长期来看,板块调整充分已反映政策悲观预期,目前绝对估值及相对估值均处于历史低位,未来二三年业绩高增长确定,股息率亦具备吸引力,叠加即将到来的估值切换,中长期配置价值已经凸显。建议关注:1)低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、华侨城、金地等;2)布局核心城市的高成长新城、荣盛、阳光城等。 风险提示:1)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)地方政府债务余额为财政部数据,未包括地方政府隐性债务,或低估地方政府债务压力。

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