【佛山陶瓷网】半年卖地1400亿 杭州土拍新政作茧自缚

    半年卖地1400亿 杭州土拍新政作茧自缚

第一次是2008年9月3日，万科杭州四楼盘226套小户型房源以最低“7.5折”集中面市，售楼处被砸，万科因为降价被罚四千万，王石后多次说，当时很多房企结盟，要抵制万科。

第二次是2014年2月19日，杭州万科某楼盘宣布降价，均价从17200元/平方米降到了13800元/平方米，因为房子还未交付就贬值四五十万，愤怒的业主第二天又砸了万科的售楼处。

这些典故在杭州地产圈每每被谈及时，除了大环境，大多会解释一句：杭州卖地的热情，一直就高涨。

最近三年，杭州的土地出让金收入一直雄踞全国各大城市榜首：2016年拿下1593.9亿元，比2015年的630.5亿元，环比上涨152.8%。

2018年拿下2443亿元，远超排名第二和第三的上海(1909亿元)和北京(1683亿元)。

而就在刚刚过去的2019年上半年，杭州也是一鼓作气，出让土地数量达到了148宗，收获1422.6亿元，总量仍然领先全国，毕竟第二名的武汉也才948.9亿元。

回到万科第二次被砸盘的2014年，除了地产寒冬尚未见底，一个原因是杭州在2010-2013年疯狂卖地，2013年更是创下1326.9亿元记录，大量竣工楼盘入市。

当然，2013年疯狂的也不止杭州，北京上海深圳都疯的不行，其中位居榜首的上海在2013年卖地收入近2262亿元，日均近6.2亿，为全国最高，也是全国第一个土地出让收入超2000亿元的城市，而2012年上海卖地收入才991亿元。

2013年疯狂卖地后，杭州楼市陷入了滞涨状态，房价下跌，房企也不敢再冒进拿地了，2014年杭州土地出让金骤减，不过很快杭州又迎来了g20峰会和全国楼市转暖的双重利好，像融创这样2011年左右才进入杭州的激进开发商，刚进入就遇到杭州楼市的冰点，趁着暖空气来临赶紧跑马圈地。

特别是在“后峰会，前亚运”的当下，房价还在蹭蹭蹭往上涨，政府也不必为卖不了地烦恼。

官方数据显示，2018年杭州一般公共预算收入为1825亿元，土地出让金与一般公共预算收入的比值达到133%，2019年全市一般公共预算收入预期1962亿元，仅上半年就录得土地出让金1422亿。

5月11日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，宣布在苏州工业园区全域、苏州高新(8.070,0.04,0.50%)区部分重点区域，新房限售3年。

当6月29日，杭州再挂出市区9宗地块发布挂牌公告时，靴子终于落地，这9宗分别位于杭州主城区、余杭、萧山、钱塘新区等标的，无一例外都加上了限定毛坯销售均价、毛坯销售最高单价及装修价格进行明确约定。

3在杭州市场，开发商们拿地都非常激进，因为杭州市场几乎集中了中国当下最强势的地产商集群，既有保利、华润、中海这样的金牌央企，也有恒大、万科、碧桂园、融创这样的过江龙，绿城、滨江这样的地头蛇，以及融信、阳光城(7.090,-0.18,-2.48%)、宝龙这样的闽系“外来大鳄”。

比如3月20日，佳兆业以16476元/㎡、自持6%的高价从20多家竞拍企业中拿下闲林商住地，若加上建安费用，楼面成本价已经高于地块隔壁的东海闲湖城，后者高层新房备案价不到2万元/㎡。

比如2016年5月27日，央企信达以总价123.18亿元竞得杭州滨江区奥体单元地块，楼面价21576元/㎡，溢价率96%。

奥体地块竞拍时，包括旭辉、绿城、绿地地铁联合体、招商新城联合体、越秀、世茂、合景泰富、泰禾、滨江平安联合体、保利、万科信达联合体、融创、龙湖、碧桂园、华润、融信共计17家房企轮番出价，最后万科信达联合体胜出，但由于在土地竞价阶段是由信达一方报价，项目拿下之后，万科却嫌成交价太高，超出了万科获得的授权价(据说万科的授权价是110亿)，所以万科宣布退出合作，并且要求员工删除在朋友圈发布的喜报。

万科退出后众多房企抛来橄榄枝，最后信达与融创、滨江联姻，信达占50%，融创地产占40%，滨江占10%，三家联合开发。

比如2016年9月20日，在萧政储出(2016)25号新街单元d-01地块的竞拍上，阳光城硬是将溢价率飙到了325.31%，杭州市国土资源局不得不在一周后出台土地新政，“加大土地供应调整竞价方式”。

政府希望通过“限房价、竞地价”让土地市场回归理性的初心是好的，逻辑推理也不见得就错，比如说因为限价把未来涨价的通道堵死了，天花板已经看见，开发商要赚钱就只能回归理性。

“限房价、竞地价”并非杭州首创，从2010北京首先进行“限房价、竞地价”土地出让模式试点以来，天津、昆明，浙江省内的湖州、丽水也曾试水但无一例外，都很快无疾而终，究其根本原因，仍是因为地产行业周期性明显，又容易受行政、金融等多重因素影响，往往单一政策出台效果有限。

一个是杭州市场的去化周期，易居研究院发布的5月份全国百城住宅库存数据显示，杭州的库存去化周期仅为2.4个月，位居百城的倒数第二位，仅略高于郑州。

根据自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的“库存五分法”区间划分，消化周期在36个月以上的，应停止供地。

另一个需要考虑的因素，则是限价之后，开发商的融资能力说白了，如果顶价拿地，其实要的是以空间换时间，考验的是房企的融资能力，就看谁能耗得起。

根据国际投行高盛数据显示，2018年销售前十的房企综合资金成本是5.4%，显著低于11-30名的6.3%，和31-50名的6.8%，万科、保利、中海等央企、国企背景的房企利率甚至低于5%，所以未来在杭州这样的市场，可能玩家都是头部企业或者拥有国资背景的房企。

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